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5 motivi per cui le agenzie low cost NON SONO agenzie immobiliari

Ero desideroso di scrivere questo breve articolo già da parecchi mesi, sin dalla sentenza che condannava una delle agenzie low cost che si spacciano per agenzie immobiliari, Homepal a Better Place srl (Homepal), a restituire le provvigioni illegittimamente incassate.

E sia chiaro, non è un postumo “patentino di appoggio” a sanare il grave e diffamatorio messaggio contro l’intera categoria degli agenti immobiliari perpetrato per mesi e mesi senza alcuna vergogna da questa startup proptech: vergogna per aver insultato migliaia di onesti imprenditori dando loro dei ladri (ve la ricordate la pubblicità degli sposini che si vedevano portare via gli elettrodomestici per colpa delle provvigioni? n.b. il loro payoff era “l’agenzia senza costi d’agenzia”, poi cambiato varie volte per una evidente confusione nel posizionare il proprio brand sul mercato immobiliare) e vergogna per aver agito abusivamente senza tutele per i consumatori.

Veniamo ad oggi, siamo a fine 2019, si aspettano i dati delle transazioni di compravendita effettuate in italia nel corso dell’anno e giusto pochi giorni fa Digital Services Italy S.r.l. (Agencasa), l’ennesima startup proptech dagli amici influenti e col portafoglio gonfio, ha pensato bene di trasmettere un comunicato stampa a varie testate giornalistiche dove si punta il dito contro le provvigioni degli agenti immobiliari italiani, che udite, udite, sarebbero state nel 2018 pari a ben 3 miliardi di euro (!!!!).

Solo la testata Monitor Immobiliare ha preso una posizione netta in merito denunciando pubblicamente il maldestro tentativo di manipolare tali dati da parte di questi signori (hanno moltiplicato il numero totale delle transazioni immobiliari in italia per il 3% medio di commissione, nascondendo il fatto che solo la metà delle transazioni immobiliari passa per le agenzie immobiliari), che affermano nel proprio curioso payoff di essere “agenti seri e zero percentuali in un click”…

Riassunte a grandi linee le strategie di comunicazione di questi grandi geni del marketing (insultare una categoria professionale per cercare di acquisirne clienti o potenziali tali), seguono ora i 5 motivi per i quali nè queste due sopracitate startup proptech nè le altre similari, sono agenzie immobiliari. n.b. Posto che anche tra le agenzie immobiliari ci sono quelle che lavorano coi piedi, la maggior parte sono oneste e professionali, pertanto a loro mi riferisco!

1) Le agenzie immobiliari hanno titolari che hanno fatto una gavetta

Un agente immobiliare di successo, che magari ha iniziato scampanellando ed ora è corresponsabile del futuro lavorativo di molte persone, non ha bisogno di sputare nel piatto dove ha mangiato aprendo una agenzia low cost o andandoci a lavorare per 2 soldi. Un agente immobiliare di successo impara dai propri errori ed in quanto essere umano non è infallibile ma cerca di trasmettere la propria umana esperienza ai propri collaboratori e li spinge a migliorarsi costantemente.

Le agenzie low cost invece sono soggetti imprenditoriali nati col fine di scalare il loro modello di business a livello nazionale, puntano ad acquisire immobili con spese nulle o quasi per i proprietari e a reclutare agenti immobiliari disperati sottopagandoli.

2) Le agenzie immobiliari tengono relazioni reali, in carne ed ossa con i clienti e con i colleghi

Le agenzie immobiliari frequentano e creano eventi formativi e ludici per coltivare nuove relazioni. Sanno che il capitale umano è più importante degli immobili.

Le agenzie low cost invece non si vedono agli eventi formativi delle associazioni di categoria, ai grossi eventi del settore, per strada a fare pubbliche relazioni con la gente. Puntano tutto sul basso costo, insomma, sono interessate solo agli immobili, non alle relazioni umane.

3) Le agenzie immobiliari investono migliaia di euro di tasca loro per acquisire e promuovere gli immobili, non hanno fondi milionari a far loro dormire sonni tranquilli

Le agenzie immobiliari hanno solo la loro esperienza, credibilità ed i loro talvolta esigui risparmi (date le tasse in Italia), che devono gestire giorno per giorno, senza nascondersi dietro a chi gestisce vari assets spesso assai diversi tra di loro e pensa solo al profitto economico.

Le agenzie low cost invece hanno finanziatori e possono permettersi di sbagliare.

4) Le agenzie immobiliari investono centinaia se non migliaia di euro per la formazione professionale

Le agenzie immobiliari sono composte da imprenditori spinti dal desiderio continuo di confrontarsi e crescere professionalmente, investendo sempre maggiori capitali propri per nuovi fornitori o materiali di studio. E questo si rispecchia anche in eque provvigioni.

Le agenzie low cost invece non hanno interesse a dare una adeguata formazione ai loro agenti, in quanto fanno del contenimento dei costi il loro mantra.

5) Le agenzie immobiliari possono portare il miglior risultato possibile ai loro clienti, grazie alla collaborazione

Le agenzie immobiliari possono proporre tutti gli acquirenti e tutte le richieste presenti sul mercato, anche accordandosi tra di loro su come suddividersi i rispettivi compensi professionali.

Le agenzie low cost invece non accetterebbero mai di collaborare con le agenzie immobiliari, hanno a cuore solo numerose trasazioni low cost, non di massimizzare i risultati per i loro clienti. Per le agenzie low cost non è conveniente collaborare con le agenzie immobiliari perchè prendendo poco o nulla dal venditore, si devono per forza rifare sull’acquirente, la parte più debole della transazione immobiliare (paga già l’immobile e tutte le spese annesse).

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Come è andato il mercato delle locazioni nel 2018?

Secondo il Rapporto Immobiliare 2019 dedicato al residenziale, redatto da Agenzia delle Entrate e Abi, nel 2018 il mercato delle locazioni in Italia ha avuto un lieve aumento.

Nuovi contratti di locazione nel 2018

Nel 2018 l’ammontare di nuovi contratti di locazione registrati telematicamente o allo sportello è stato pari a 1.682.817, lo 0,7% in più rispetto al 2017. Sono stati ben 2 milioni gli immobili ad essere locati con un contratto regolarmente registrato. Escludendo gli immobili locati parzialmente, le unità ad uso residenziale oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.377.364, quasi l’80% del totale, sostanzialmente in linea con il dato del 2017 (+0.3%). Gli immobili locati per uso non residenziale ammontano a poco più di 360.000 risultano , con una lieve flessione rispetto al 2017 (-1,7%).

Le abitazioni complessivamente locate nel 2018 ammontano a quasi il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono poco più di 5 miliardi di euro di canone totale per circa 78 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione locata si attesta intorno agli 85 mq con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 66,6 €/mq. La composizione del mercato degli affitti residenziali non presenta variazioni rilevanti rispetto al 2017.

Il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo perde qualche decimale di quota percentuale ma si conferma largamente come la tipologia contrattuale prevalente sia in termini di numero di abitazioni che di canone generato. Segue per importanza il segmento dell’agevolato concordato che, dopo gli incrementi registrati nel corso nei due anni precedenti, si stabilizza, con quasi 220.000 immobili locati nel 2018, su una quota di mercato pari a poco meno di un quarto del totale. Crescono in parallelo le due tipologie contratti di durata più breve e cioè i contratti transitori e, soprattutto, quelli agevolati per studenti confermando un trend già in atto nell’ultima rilevazione tanto nei volumi quanto nei valori monetari.

Il canone medio annuo per unità di superficie più elevato si conferma nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/mq), quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/mq).

I contratti ordinari transitori

Le nuove locazioni con contratti ordinari transitori registrate nel corso 2018 riguardano poco più di 160 mila abitazioni, vale a dire l’1% dello stock potenzialmente locabile, per una superficie complessiva di oltre 13 milioni di metri quadrati. Il canone annuo complessivo ammonta a 900 milioni di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie sfiora i 70 €/mq. Analizzando i dati relativi alle 8 principali città italiane per popolazione occorre sottolineare, ancora una volta, come i valori di canone al metro quadro più elevati si registrino a Roma, Milano e Firenze, tutti ampiamente al di sopra dei 100 €/mq. Milano e Firenze, insieme a Torino, risultano anche i mercati più attivi, con un IML superiore al 2%. All’opposto Napoli e Palermo, anche in questa rilevazione, fanno segnare i canoni più bassi e, con Bologna, una dinamica piuttosto contenuta.

I contratti ordinari di lungo periodo

I contratti di locazione ordinari di lungo periodo stipulati nel corso del 2018 coinvolgono poco meno di 500 mila abitazioni, con un IML pari al 3,2% e una superficie complessiva locata intorno ai 43 milioni di metri quadrati. Il canone annuo totale è pari a circa 2,8 miliardi di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 65 €/mq. In questo segmento Milano rafforza ulteriormente il suo primato, con un IML che sfiora il 9% ed un canone annuo medio per unità di superficie che si porta al di sopra dei 150 €/mq. Seguono a notevole distanza, ma con un canone medio comunque oltre i 100 €/mq, le città di Roma, Firenze e Bologna. In fondo classifica troviamo Palermo e Genova, la prima con il canone unitario più basso, 55,5 €/mq, la seconda con il minor numero di immobili locati in rapporto allo stock potenzialmente locabile, appena l’1,8%.

Locazioni per studenti

Le locazioni di abitazioni per studenti nei comuni ad alta tensione abitativa (per questo agevolate) ammontano nel 2018 a quasi 32 mila unità, pari a circa lo 0,4% dello stock potenzialmente locabile. Tra le grandi città le locazioni agevolate a favore di studenti anche quest’anno tendono a concentrarsi soprattutto a Torino e Firenze dove l’IML supera l’1%. Da sottolineare il dato, già riscontrato negli scorsi anni, relativo a Milano e Napoli dove gli immobili registrati sotto questa tipologia contrattuale risultano numericamente di scarso rilievo. In media il canone unitario più elevato si registra a Roma con circa 127 €/mq. All’estremo opposto si trova Palermo dove anche per le caratteristiche dello stock, contraddistinto da abitazioni in media più grandi, il canone per unità di superficie rimane inferiore a 50 €/mq.

Contratti a canone concordato

Le abitazioni locate nei comuni ad alta tensione abitativa con contratto agevolato a canone concordato sono state quasi 220 mila nel 2018, pari a circa il 3% dello stock potenzialmente locabile. Tra le 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato a canone concordato presenta la maggior quota di stock locato nelle città di Genova, Roma e Torino dove l’IML oscilla tra il 4% e il 6% a fronte di una media complessiva intorno al 3%. A Milano, come già osservato per l’altra tipologia agevolata, con meno di 2.500 immobili locati pari a circa lo 0,6% delle stock potenzialmente disponibile questa componente continua ad avere un peso trascurabile sebbene in crescita rispetto al 2017. Dal punto di vista dei valori monetari Roma si conferma al vertice con una media di quasi 120 €/mq così come Palermo si colloca nuovamente in ultima posizione con un canone inferiore ai 55 €/mq.

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A Milano nel 2018 sono stati stipulati 34.081 contratti di locazione a lungo termine per una superficie media di 68,8 mq. Il canone annuo medio è stato di 152,5 €/mq.

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Come è andato il mercato delle compravendite nel 2018?

Secondo il Rapporto Residenziale 2019, appena pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, nel 2018 il volume di compravendite residenziali ha raggiunto le 578.647 transazioni, il dato più elevato dal 2010. Si tratta del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%). Tra le grandi città, i maggiori rialzi si osservano a Bologna, Palermo e Napoli.

Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), con un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale; il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%). L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

L’Emilia Romagna è la regione con il maggior incremento del numero di compravendite di abitazioni, con quasi 52 mila scambi e una crescita dell’11,3%. Seguono le Marche (+10,2%) e il Veneto (+10%). L’unica a mostrare il segno meno è la Basilicata, che perde il 5,9%. Tra le grandi città, invece, spicca Bologna (+10,5%), seguita da Palermo (+7,7%), Napoli (+5,9%) e Torino (+4,3%). Bene anche Roma (+3%), Milano (+3,4%).

Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni compravendute, sono state vendute case per un totale di oltre 61 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,9 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2017 (+0,2 m2 ).

Fatturato delle transazioni nel 2018

La stima complessiva del fatturato 2018 è pari a 94,3 miliardi di euro, 53 dei quali (oltre il 56%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +9,4%, quasi il doppio del tasso nazionale (+5,2%); i tassi più bassi si sono avuti al Centro e al Sud, entrambi al di sotto del 4%. In termini di fatturato medio, invece, continua a prevalere il Centro (poco meno di 200.000 euro), per quanto si sia registrata proprio in questa macroarea la maggiore flessione rispetto al 2017 (-5.100 euro); le altre macroaree, hanno tuttavia avuto cali inferiori (-2.100 euro) al dato medio nazionale.

Le pertinenze residenziali

Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto, circa 336.800 , risultano in crescita, +5,4% rispetto al 2017, seppure il rialzo sia inferiore a quello registrato nel settore delle abitazioni. I maggiori rialzi si osservano al Nord Est, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 20% e dei box il 9%. Il mercato dei depositi pertinenziali evidenzia buoni rialzi anche al Sud e nelle Isole con tassi intorno al 9%. Nelle stesse ripartizioni i box segnano una crescita che si ferma al 3% nelle Isole ed è del 4,3% al Sud. Al Centro, il tasso di incremento dei depositi è del 6,2% e del 3,4% per i box.

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A Milano nel 2018 sono state effettuate 24.521 compravendite per una superficie media di 82,6 mq. Il prezzo medio è stato di 313.500 €.

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